Товарищество собственников жилья (ТСЖ) может быть альтернативой управляющей компании (УК), если в доме живут активные люди, которые готовы заниматься содержанием и обслуживанием жилых помещений.
Некоторые преимущества ТСЖ как альтернативы УК заключаются в следующем:
Самостоятельное управление домом. У участников ТСЖ есть возможность обсуждать все вопросы обслуживания жилья и территории на собрании.
Возникающие вопросы решаются собранием в короткие сроки. Для решения вопросов через УК необходимо более длительное время для их рассмотрения.
Возможность снизить тарифы. Объединение состоит из жильцов дома, которым невыгодно много платить за обслуживание. Соответственно, они могут выбрать подрядчика с наиболее приемлемыми ценами на услуги.
Возможность самостоятельно выбирать подрядчиков — за счёт этого можно сэкономить на коммунальных платежах без потери качества предоставляемых услуг.
Выбор эксплуатирующей компании. Если жильцов не устраивает качество оказываемого обслуживания, например, по уборке дворовой территории, то проще расторгнуть договор с подрядчиком и найти другого подрядчика.
Распоряжение недвижимым имуществом. Например, можно сдать в аренду подвальные помещения, а выручку направить на улучшение обслуживания здания.
Прозрачный контроль расходования всех средств, а годовой бюджет принимается общим решением на собрании.
Выбор между ТСЖ и УК зависит от конкретной ситуации в доме, поэтому для принятия решения рекомендуется обратиться к юристу.
Существует три формы общих собраний собственников (ст. 44.1 Жилищного кодекса Российской Федерации) (далее - ЖК РФ):
очная (совместное присутствие собственников для обсуждения и голосования по повестке дня);
заочная (опросным путем или с использованием государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства (далее - ГИС ЖКХ);
очно-заочная.
Под онлайн-собранием понимается собрание в заочной форме с использованием ГИС ЖКХ (ст. 47.1. ЖК РФ).
2. Различия онлайн-собрания от классической заочной формы.
Заочная форма в классическом своем проявлении предусматривает голосование собственников путем заполнения бюллетеней и передачи их в материальной (письменной) форме в место, указанное в уведомлении о проведении собрания (ст. 47 ЖК РФ).
В онлайн-собрании появляется механизм голосования, который позволяет голосовать, не выходя из дома, без передачи письменного решения. Реализуется такая возможность посредством ГИС ЖКХ (ст. 47.1 ЖК РФ), которая используется для:
размещения уведомления о собрании, решений собственников, итогов голосования;
хранения протоколов собраний;
размещения электронных образов решений собственников;
осуществления голосования по вопросам повестки дня.
3. Кто может быть инициатором онлайн-собрания.
Инициировать собрание (в том числе онлайн-собрание) могут:
собственник помещения в МКД (ч. 2 ст. 45 ЖК РФ), как один собственник, так и более двух.
управляющая организация (далее – УО), ведущая деятельность на основании договора управления (ч.7 ст. 45 ЖК РФ).
4. Формирование и размещение уведомления о проведении онлайн-собрания.
Инициатор первого собрания одновременно является администратором собрания и обязан определить для первого собрания следующие условия:
порядок приема решений собственников;
продолжительность собрания (от 7 до 60 дней со дня начала голосования).
Администратор собрания обязан разместить в ГИС ЖКХ за 10 дней до онлайн-собрания уведомления о проведении собрания, а также посредством ГИС ЖКХ направить такое уведомление каждому собственнику в МКД (ч. 5 ст. 47.1 ЖК РФ). Также уведомление подлежит размещению во всех подъездах МКД или в пределах земельного участка в МКД.
Уведомление о собрании должно содержать следующую информацию:
реквизиты согласно п. 1, 2, 4 и 5 ч. 5 ст. 45 ЖК РФ;
сведения об администраторе собрания, включая ФИО, паспортные данные, место постоянного проживания, номер телефона, адрес электронной почты. Если администратор юридическое лицо - наименование организационно-правовая форма, место нахождения, почтовый адрес, номер контактного телефона, официальный сайт в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет";
место и (или) фактический адрес администратора собрания;
дата и время начала и окончания проведения голосования;
порядок приема письменных бюллетеней.
5. Размещение правил доступа к ГИС ЖКХ, а также порядка отказа от онлайн-собрания
Одновременно с размещением уведомления о собрании, необходимо довести до собственников:
правила доступа к ГИС ЖКХ собственников, не зарегистрированных в системе. Правила доступа можно найти на ГИС ЖКХ в разделе “Регламенты и инструкции”
порядок письменного отказа от проведения онлайн-собрания.
Собственники за 5 дней до собрания могут подать в адрес УО или товарищество собственников жилья (далее – ТСЖ) письменный отказ от проведения онлайн-собрания (форма отказа не установлена законодательством, поэтому пишется в произвольной форме).
УО,ТСЖ, получившие отказы, обязаны за два дня до собрания передать инициатору первого собрания такие отказы. Если отказов получено от собственников, обладающих в сумме более 50 % голосов в МКД, то онлайн-собрание нельзя проводить.
Регистрация на ГИС ЖКХ
Компания, приступая к управлению первым домом, или созданное ТСЖ должны зарегистрироваться в ГИС ЖКХ (ч. 8 ст. 7 № 209-ФЗ).
1. Получите квалифицированную электронную цифровую подпись. Первое, что необходимо для регистрации в ГИС ЖКХ,– квалифицированная электронная цифровая подпись для работы в системе (КЭЦП). Это требование законодательства к государственным сайтам. Владельцем ЭЦП может быть только руководитель управляющей организации или ТСЖ.
С помощью ЭЦП управляющая организация и ТСЖ подтверждают достоверность и юридическую силу документов во время отправки данных в ГИС ЖКХ. Заказывать квалифицированную подпись нужно в аккредитованных компаниях, иначе она будет недействительной. Юридическим лицам и ИП их выдают в Удостоверяющих центрах ФНС. Для получения подписи понадобятся документы организации и ключевой носитель – токен, сертифицированный ФСТЭК или ФСБ России. Лицо, которое станет владельцем подписи, должно прийти на приём в налоговую, заполнить заявление и забрать ЭЦП. Услуга предоставляется бесплатно. В сертификате каждой КЭЦП указывается информация о владельце и организации. Также ЭЦП для ГИС ЖКХ могут получить сотрудники УО, обратившись в аккредитованный Минцифры РФ удостоверяющий центр. Их список размещён на сайте ведомства. На такого работника руководитель оформляет машиночитаемую доверенность, где указываются полномочия представителя и срок действия документа. Для использования подписи на вашем компьютере нужно поставить криптопровайдер, плагин для браузера. Кроме того, необходимо подтвердить подлинность сертификата ЭЦП.
2. Авторизуйтесь в ЕСИА и подтвердите учётные записи руководителя и компании на Госуслугах.
Следующий шаг после оформления квалифицированной ЭЦП – регистрация руководителя в системе ЕСИА: Зарегистрируйтесь как физическое лицо и создайте стандартную учётную запись в ЕСИА. Подтвердите эту учётную запись электронной подписью. Детальная информация о процессе регистрации в ЕСИА содержится в руководстве пользователя.
Когда учётная запись физлица подтверждена, необходимо в этом профиле зарегистрировать организацию. Это делается на вкладке «Мои данные» через «+Добавить организацию»:
Дождитесь автоматической проверки данных организации в Федеральной налоговой службе. Затем добавьте руководителя в две группы доступа. Для этого в разделе «Доверенности и доступы» нажмите ссылку «Единая система идентификации и аутентификации» или «Расширенный поиск». Система автоматически подставит в поле «Организация» – «Министерство связи и массовых коммуникаций Российской Федерации». В строке «Система» вручную выберите «Государственная информационная система жилищно-коммунального хозяйства»:
3. Зарегистрируйтесь на ГИС ЖКХ через учётную запись организации в ЕСИА.
Когда в ЕСИА подтверждены учётные записи руководителя и организации, можно приступить к регистрации УО или ТСЖ непосредственно в ГИС ЖКХ – через кнопку «Войти».
Система перенаправит пользователя на Госуслуги, где нужно авторизоваться через ЕСИА компании:
После авторизации пользователь вернётся в ГИС ЖКХ. Откроется форма, куда необходимо внести данные об организации. Часть из них автоматически подтянется с Госуслуг.
В процессе регистрации нужно выбрать функцию – ТСЖ или УО, а также территорию, где организация работает. После внесения всей информации нужно нажать кнопку «Зарегистрироваться». Готово – УО или ТСЖ могут выполнять требования законодательства по работе в ГИС ЖКХ.
